Прогнозы на 2017 год от Аналитики Онлайн: Чего ждать от нефти, акций и недвижимости?

Опубликовано: 27.05.2017

видео Прогнозы на 2017 год от Аналитики Онлайн: Чего ждать от нефти, акций и недвижимости?

Рынок недвижимости в 2015 году. Утро с Губернией. Gubernia TV

Пока, следя за пикирующим рублем, люди думали о перспективах рынка недвижимости, Центробанк приготовил внезапный «новогодний подарок»: с 16 декабря он поднял главную ставку с 10,5 до 17%. Это приведет к резкому росту процентных ставок по ипотечным кредитам, которые станут для заемщиков совсем неподъемными. С нового года возрастут расходы на содержание недвижимости: и налоги на имущество, и тарифы ЖКХ. Подымется себестоимость строительства, девелоперы не сумеют привлечь кредиты по прежним ставкам, что уменьшит объемы строительства и количество предложений на первичном рынке. Можно ли в этой ситуации отыскать поводы для оптимизма?

Квартиры дешевеют
 



С 1 января 2014 по 16 декабря 2014 года биржевой курс евро к рублю вырос на 100%, бакс – на 112%. Весь год наблюдалось падение денежных цен на недвижимость на фоне маленького роста рублевых. К примеру, в баксах, по различным данным, квартиры в Москве за год подешевели приблизительно на 25%. Если провести аналогию с прошлыми кризисами, то это еще не предел. Не считая того, до конца декабря после продолжающегося падения рубля денежные цены могут еще понизиться. В августе 1998 года обрушился рубль, обвалился фондовый рынок. Рынок недвижимости отреагировал на кризис весной 1999 года – цены пошли вниз, а к декабрю  квартиры подешевели в баксах на 35-36%, при всем этом рубль свалился вчетверо. В 2008-2009 гг. кризис воздействовал на цены чуток меньше: падение достигнуло 30-35% в баксах, а рубль подешевел всего на 25%. Приблизительно в это время рынок жилища эконом-, комфорт- и бизнес-класса стопроцентно перебежал на расчеты в рублях.

Есть любознательное, хотя и спорное наблюдение по поводу кризисов в каждом из последних десятилетий. 1988-й стал годом нефтяного кризиса, началом распада СССР и системных преобразований в Восточной Европе. Потом 1998-й, 2008-й… Последующий кризис мог наступить в 2017-2018-м, когда, пройдя пик, должны были понижаться цены на нефть, а США стать ведущим производителем нефти в мире. Но для Рф из-за событий в Крыму, на Украине, санкций Евросоюза и США и др. причин, которые привели к обвалу цен на нефть в 2014 г., кризис и приостановка экономического роста наступили ранее.

В любом случае опыт 1998-го и 2008-го годов помогают легче пережить спад и поболее хорошо высчитать свои способности.

Большая часть профессионалов и аналитиков убеждены, что баксовые цены продолжат падение, как и курс рубля. По поводу рублевых цен представления расползаются.

Сергей Ковалев, директор по маркетингу строительно-инвестиционной компании «БЭСТКОН»: «Рынок жилой недвижимости в 2015 г. ждёт умеренный рост рублёвых цен (12-20%) и понижение темпов роста объёмов предложения».

Миша Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «ВАЛЛА»: «Как цены дойдут до дна, объекты в массовом порядке начнут получать новых собственников, но исключительно в случае конфигурации общей экономической ситуации».

Полной неожиданностью стало решение Центробанка о поднятии главный ставки с 10,5 до 17%. Вероятнее всего, до Нового года некие банки остановят выдачу ипотечных кредитов, а потом процентные ставки будут пересмотрены и подняты. Большие банки уже сказали о повышении ставок. Это может стопроцентно приостановить спрос на ипотечные кредиты, такие высочайшие проценты заемщики не потянут. Покупательский спрос резко свалится, торговцы будут обязаны снизить цены.

Самые пессимистичные прогнозы - падение цен на уровне 40%

С другой стороны, российская валюта быстро дешевеет, и многие специалисты предвещают сохранение рублевых цен либо их корректировку в границах инфляции. Новостройкам предвещают подорожание до 20%, принимая во внимание рост цены в процессе строительства и после сдачи дома в эксплуатацию. Застройщики будут стараться сохранять цены к тому же вследствие увеличения себестоимости строительства, в особенности в секторах бизнес- и премиум-класса, где велика толика привезенных из других стран материалов.

Спец по недвижимости Ира Кораблева, г. Санкт Петербург: «На данный момент насытится спрос на недвижимость посреди тех покупателей, которые впору поменяли рубли на инвалюту и сейчас могут позволить для себя намного больше, чем ранее, и прямые средства на рынке завершатся. На ипотечников рассчитывать тоже уже не приходится, т.к. даже по старенькым ставкам люди поостереглись бы брать кредиты в таковой ситуации. Останутся только субсидии и военные кредиты. Таким макаром, спрос иссякнет до единичного. Предложение тоже должно несколько поубавиться. Поначалу торговцы неудачно попробуют подымать стоимость. А позже останутся на рынке в главном только альтернативщики и те, кому нужно реализовать квартиру, чтоб отдавать долги. Цены в рублях, возможно, малость подрастут».

После решения Центробанка о поднятии главный ставки до 17% девелоперы подняли цены на квартиры в собственных новостройках.

Все же, оставшийся спрос будет поддерживаться теми россиянами, у кого остались свободные средства и вера в надежность инвестиций в недвижимость. Вобщем, еще Ф. Рузвельт гласил: «Недвижимость не может быть потеряна либо украдена, ее нельзя унести. Обретенная со здравым смыслом, оплачиваемая в полном объеме и управляемая с подабающей заботой, она – самая неопасная инвестиция в мире».  И только нехватка средств и суровые экономические трудности в нашей стране могут приостановить покупателя.

Будущее аренды – самое противоречивое

В 2014 году предложение на аренду квартир в Москве в пару раз превышало спрос. Кризис отразился на платежеспособности среднего класса. Квартиры больше не могут и не желают снимать так недешево. У собственников добавилось заморочек и с расходами: с 2015 года ожидается увеличение налогов на имущество, которые будут исчисляться из кадастровой цены, и рост тарифов ЖКХ. Навряд ли, беря во внимание ситуацию на рынке, получится так просто переложить новые расходы на арендатора. Представления об арендных ставках в наступающем году тоже разделились. Многие убеждены, что платежеспособный спрос снизится, количество предложений вырастет, арендатор будет в более выигрышном положении и придется снижать цены. Собственники простаивающих вкладывательных квартир могут возжелать сдать их в аренду, чтоб восполнить растущие расходы на содержание недвижимости, это приведет к росту предложения. Плюс добавится значительное количество квартир в заселенных новостройках, из которых хозяева также предпочтут извлекать доход. Вобщем, появятся и новые арендаторы: ипотека станет труднодоступной для большинства заемщиков и люди предпочтут снимать квартиры, пока ситуация для покупки не станет более подходящей.

Миша Заварцев: «Аренда жилой недвижимости свалится ниже платежей по ипотеке. Желающие получить ипотеку переключатся на аренду и поддержат рынок аренды».

Есть прогнозы и в пользу сохранения прежних ставок либо маленького роста.

Сергей Ковалев: «На рынке аренды жилой недвижимости ожидается умеренный рост рублёвых цен на уровне инфляции.



Риэлторы освоят смежные специальности?
 


Квартиры будут дешеветь

Спец по недвижимости Евгений Темных, г. Тюмень: «Рынок аренды может стать цивилизованным (по последней мере, у нас) – не зависимо от ситуации людям все равно нужно жить, потому кто не потянет покупку квартиры, будут снимать (и таких будет много). С другой стороны, у нас есть продажники и арендники (и те и другие, так скажем, узко специализированы), означает, настанет время расширять специализацию и диверсифицировать опасности (будем самосовершенствоваться).

У нас есть одно большое агентство, так оно после кризиса (когда всем плохо было) прикупило для себя помещение для клиентов – целый этаж порядка 1,5 тыщи квадратов (ранее оно было на продаже за 140 млн) и при всем этом сохранило прежние помещения (в прежних помещениях работают риэлторы, а когда приходит клиент, то его ведут как раз на новый этаж – там посиживают юристы, админы, ипотечные брокеры, дежурные риэлторы и изготовлено много "комнат удачных переговоров"). Так что кризис поможет нам развиться и освоить смежные специальности. А вот паника, напротив, больше вреда принесет. Кстати "старенькые" бывалые риэлторы прошедший кризис, молвят, вообщем не увидели – работы меньше у их не стало».

Коммерческой аренде предсказывают банкротство